Chi phí xây dựng tăng, giá nhà đất lên cao: Câu chuyện không hồi kết

Trong bối cảnh nền kinh tế đô thị ngày càng phát triển và dân số tăng nhanh, câu hỏi về giá nhà ở luôn là một đề tài nóng hổi. Nhiều người, đặc biệt là những người chưa sở hữu nhà, thường tự hỏi, “Khi nào giá nhà sẽ giảm?” Tuy nhiên, thực tế phân tích cho thấy một xu hướng tăng giá nhà ổn định, bất chấp việc thanh khoản thị trường có phần giảm nhẹ từ cuối quý 3/2022. Điều này không chỉ gây áp lực lên người mua, mà còn là thách thức lớn đối với ngành bất động sản nói chung. Sao Việt sẽ giúp bạn phân tích về diễn biến giá nhà và các yếu tố tác động đến nó, từ đó mang lại cái nhìn toàn diện về thị trường bất động sản hiện nay.

Sự áp lực khó tránh khỏi đối với người sở hữu nhà ở đô thị

“Giá nhà” – hai từ ngắn gọn nhưng lại chứa đựng biết bao nhiêu câu chuyện, tâm tư của những người có nhu cầu an cư lạc nghiệp. Đặc biệt là ở những thành phố lớn, nơi tập trung đông đảo dân cư, giá nhà luôn là một vấn đề nóng bỏng.

Một trong những yếu tố quan trọng nhất tác động đến giá nhà ở Việt Nam chính là nhu cầu nhà ở. Đặc biệt, ở các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội, nhu cầu nhà ở luôn duy trì ở mức cao do tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và dân số tập trung đông đúc.

Việt Nam đang chứng kiến tốc độ đô thị hóa chóng mặt, đặc biệt tại các thành phố lớn. Mỗi năm, hàng triệu người từ khắp các tỉnh thành đổ về thành phố lớn, tạo nên hiện tượng di dân cơ học đáng kể. Mỗi năm, ước tính có từ 1 đến 1,3 triệu người di chuyển đến các đô thị lớn, đóng góp vào tình hình đô thị hóa nhanh chóng. Con số thống kê đến tháng 9/2022 tỷ lệ đô thị hóa toàn quốc đã đạt khoảng 41,5%, với tổng số 888 đô thị.

Thành phố Hồ Chí Minh, đô thị số 1 cả nước với hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển và các điều kiện về kinh tế, giáo dục, văn hóa, y tế, và thông tin liên lạc, đã thu hút gần 8,9 triệu người (cụ thể là 8.899.866 người) tính đến nay.

Với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và quy mô dân số lớn nhất Việt Nam, nhu cầu mua và thuê bất động sản tại các thành phố lớn đang tăng mạnh. Đặc biệt, giá bán căn hộ chung cư ở Quận 1, TP Hồ Chí Minh, đã ghi nhận mức cao nhất lên tới 220 triệu đồng/m2, trong khi giá đất ở trung tâm Quận 1 cũng đã chạm ngưỡng 1,2 tỷ đồng/m2.

Tình hình này không chỉ ảnh hưởng đến giá nhà và căn hộ, mà còn tạo ra áp lực đáng kể đối với người dân trong việc tìm kiếm nơi an cư và đáp ứng nhu cầu về nhà ở trong tương lai.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh, tỷ lệ tăng dân số đô thị trung bình hằng năm từ 2-3,4% đã khiến nguồn cầu về nhà ở ngày càng gia tăng. Ngoài tốc độ đô thị hóa, dân số Việt Nam cũng đang tăng nhanh. Theo số liệu mới nhất từ Liên Hợp Quốc vào ngày 11/12/2023, dân số hiện tại của Việt Nam là 100.018.546 người, trong đó, 38,77% dân số sống ở thành thị.

Tốc độ tăng dân số cùng với xu hướng đô thị hóa phát triển gắn liền với cải thiện thu nhập của người dân, dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng mạnh. Bộ Xây dựng dự báo rằng, tỷ lệ dân số đô thị sẽ tiếp tục tăng lên 45% vào năm 2030. Do đó, mỗi năm, cả nước phải tăng thêm khoảng 70 triệu mét vuông nhà ở đô thị để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng cao.

Những yếu tố này cùng tác động lên mặt bằng giá nhà và tạo nên sự áp lực đáng kể đối với người sở hữu nhà đô thị, khi họ phải đối mặt với việc mua nhà với giá trị ngày càng cao và cạnh tranh khốc liệt.

Mặt bằng giá nhà tăng lên đều đặn khiến người dân chịu áp lực

Tính đến cuối năm nay, thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều biến động về mặt bằng giá cả, bao gồm cả phân khúc sơ, trung và cao cấp, cả nhà liền thổ lẫn chung cư. Trong đó, bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh diễn ngày càng nóng hơn bao giờ hết.

Nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam đang tiếp tục tập trung ở một số thành phố lớn và các vùng phát triển công nghiệp. Ở phía Nam, TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai đã trở thành những “vùng đỏ” trong câu chuyện nhà ở. Đây là những địa phương sở hữu tốc độ đô thị hóa và phát triển kinh tế ấn tượng.

Hiện tại, các thành phố lớn này đang đối mặt với tình trạng quỹ đất khan hiếm, buộc họ phải tập trung vào việc phát triển nhà ở cao tầng để đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho dân cư. Trong phân khúc nhà ở tại khu vực đô thị, chung cư giá vừa phải và trung bình đang chiếm thị phần lớn nhất và có xu hướng gia tăng. Điều này cũng thể hiện sự phản ánh của thị trường trước tình hình mặt bằng giá và thuế đất gia tăng đồng thời nhu cầu về nhà ở vẫn không ngừng tăng cao.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay được phân chia thành ba hạng mức giá khá đặc trưng. Cụ thể, căn hộ chung cư bình dân (hạng C) có giá trung bình từ 25 – 35 triệu đồng/m2; căn hộ chung cư trung cấp (hạng B) có mức giá từ 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2 và căn hộ chung cư cao cấp (hạng A) với giá trên 50 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, theo dữ liệu từ Cushman & Wakefield trong khoảng thời gian 10 năm từ 2012 đến nay, giá bán căn hộ tại TP.HCM đã trải qua một sự biến đổi đáng kể. Sự gia tăng giá bắt đầu nổi lên mạnh mẽ từ năm 2017, khi mức giá ban đầu dưới 2.000 USD/m2 (tương đương 45 triệu đồng/m2) và tiếp tục tăng vọt trong giai đoạn 2020 – 2021, đạt đỉnh 3.200 USD/m2 (tương đương 76 triệu đồng/m2). Sau đó, giá giữ ổn định trong giai đoạn từ năm 2022 – 2023.

Trong phân khúc nhà ở thấp tầng, thị trường TP.HCM đã chứng kiến một sự thay đổi đáng kể. Giá bán nhà ở loại này đã tăng gần 7 lần trong khoảng thời gian 10 năm. Cụ thể, từ năm 2013 đến 2016, giá nhà ở loại này dao động trong khoảng 2.000 USD/m2 (tương đương 45 triệu đồng/m2). Trong giai đoạn từ 2017 đến 2019, với sự gia tăng mạnh mẽ về nguồn cung, giá bán đã tăng gấp đôi, lên mức 4.000 – 6.000 USD/m2 (tương đương 90 – 140 triệu đồng/m2).

Biến động giá mạnh nhất của phân khúc này xảy ra trong giai đoạn từ 2021 đến 2023, đặc biệt khi xuất hiện nhiều dự án nhà ở hạng sang và siêu sang. Giá nhà trong thời kỳ này đã tăng hơn 2,6 lần, đạt mức 14.000 USD/m2 (tương đương gần 330 triệu đồng/m2).

Một minh chứng rõ ràng về sự biến đổi mạnh mẽ của giá nhà ở TP.HCM nằm trong việc so sánh giá căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 54m2 tại TP Dĩ An của Tập đoàn Bcons vào năm 2020 và giá của một căn hộ tương tự tại tháp Green Topaz thuộc khu phức hợp Bcons City (Dự án Khu thương mại – Dịch vụ – Văn phòng – Căn hộ Bcons) năm 2023.

Năm 2020, giá của căn hộ này chỉ 1,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, vào năm 2023, giá của một căn hộ tương tự tại khu vực này đã tăng lên 1,8 tỷ đồng. Tính ra, mức giá trung bình cho mỗi mét vuông đang ở khoảng 33 triệu đồng. Điều này cho thấy sự gia tăng đáng kể trong giá bất động sản tại khu vực liền kề TP Thủ Đức (Tp.HCM) trong thời gian ngắn từ năm 2020 đến năm 2023.

Những yếu tố tác động làm giá nhà tăng mạnh

Sự biến động nhanh chóng của giá nhà trên thị trường đã thu hút sự quan tâm và lo lắng của nhiều người. Tuy nhiên, điều gì đã đóng góp vào sự biến động này? Một trong những yếu tố quan trọng nhất là chi phí xây dựng.

Giá vật liệu xây dựng tăng cao đang có tác động trực tiếp đến việc triển khai các dự án bất động sản. Trong cấu trúc chi phí xây dựng, phần lớn thuộc về chi phí vật liệu xây dựng, chiếm khoảng 60%. Do đó, khi giá vật liệu xây dựng tăng lên, giá bất động sản tự nhiên cũng sẽ tăng theo. Điều này có nghĩa là khi giá vật liệu xây dựng tăng mạnh, chi phí xây dựng tăng lên, dẫn đến ảnh hưởng đến tiến độ và hiệu quả của các dự án xây dựng.

Hiện nay, giá của các vật tư xây dựng chung đã tăng khoảng 25% so với đầu năm 2021, với sự tăng cao nhất thấy rõ ở ngành sắt – thép, với giá tăng từ 40%-45%.

Trong tháng 12/2023, sau khi giá điện tăng, nhiều mặt hàng vật liệu xây dựng khác cũng đã tăng giá, bao gồm xi măng, thép, cát, đá, và nhiều loại khác. Đặc biệt, các thương hiệu thép trong nước đã thông báo điều chỉnh tăng giá bán từ ngày 7/12. Theo Hiệp hội Thép Việt Nam (VSA), giá quặng sắt loại (62% Fe) ngày 6/12/2023 đã đạt mức 134 USD/tấn CFR tại cảng Thiên Tân (Trung Quốc), tăng 9 USD so với đầu tháng 11/2023. Giá thép phế nội địa cũng tăng nhẹ trong tháng 11/2023, khoảng từ 300-400 đồng/kg, duy trì ở mức 9.100 đến 9.700 VNĐ/kg.

Tác động của sự tăng giá vật liệu xây dựng lên thị trường bất động sản là một vấn đề đáng lo ngại. Giá bán căn hộ chung cư có thể tiếp tục tăng cao, gây khó khăn cho những người đang có kế hoạch mua nhà.

Công ty Cổ phần Chứng khoán Mirae Asset (Việt Nam) đã đánh giá rằng việc tăng giá bán lẻ điện có thể tác động tiêu cực đến một số ngành sản xuất tiêu dùng nhiều năng lượng như xi măng, thép và hóa chất. Điện chiếm 14,5% giá thành sản xuất clinker và 16,5% với xi măng thành phẩm sau hai đợt tăng giá trong năm 2023. Do đó, chi phí xây dựng có khả năng tiếp tục chịu áp lực gia tăng. Thực tế, các nhà thầu xây dựng bị tác động trực tiếp bởi việc tăng giá vật liệu là hiển nhiên, song các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ là đối tượng chịu ảnh hưởng.

Hơn nữa, theo Tập đoàn Bcons, lộ trình cải cách tiền lương theo Nghị quyết 104/2023/QH15  từ 1/7/2024 sẽ dẫn đến sự tăng mức lương tối thiểu vùng, ảnh hưởng đến quỹ lương năm 2024. Đồng thời, thuế đất tại tỉnh Bình Dương trong giai đoạn 2020 – 2024 đã tăng cao hơn 45% so với giai đoạn trước đó, gây ra sự gia tăng mạnh của giá nhà ở Bình Dương trong thời gian gần đây.

Trong tháng 12/2023, tỉnh Bình Dương sẽ công bố bảng giá điều chỉnh các loại đất giai đoạn 2020-2024, từ đó đưa ra cơ sở tính tiền sử dụng đất, thuê đất, phí và lệ phí trong việc quản lý và sử dụng đất đai. Với diễn biến của chi phí cấu thành giá nhà như vậy, việc kỳ vọng vào một giảm giá nhà sẽ trở nên khó khăn hơn và người có kế hoạch mua nhà cần xem xét cẩn thận khi đánh giá tình hình thị trường.

Trên thị trường bất động sản đang đối diện với tình hình tăng giá nhà đất nhanh chóng, Tập đoàn Bcons đã thể hiện sự vững mạnh và cam kết mang lại giá trị cạnh tranh cho người dân. Trong bối cảnh mặt bằng giá nhà liên tục tăng tại khu vực phía Nam, những dự án của Tập đoàn Bcons vẫn duy trì mức giá phù hợp với nhu cầu của người dân, điển hình phải kể đến tháp Green Topaz thuộc khu phức hợp Bcons City (Dự án Khu thương mại – Dịch vụ – Văn phòng – Căn hộ Bcons), toạ lạc tại khu vực cửa ngõ hướng Quốc lộ 1K.  Thêm vào đó, dự án này còn có vị trí nổi trội khi tiếp giáp trực tiếp với 2 tuyến đường huyết mạch của TP. HCM đó là Quốc lộ 1K và Quốc lộ 1A.

Một trong những yếu tố quan trọng tác động đến giá nhà là chi phí xây dựng, đặc biệt là giá vật liệu xây dựng. Giá vật liệu xây dựng tăng cao đã tác động trực tiếp đến giá bất động sản. Tuy nhiên, của Tập đoàn Bcons đã đảm bảo rằng mức giá nhà ở của họ vẫn cạnh tranh và không tăng quá mức, giúp người dân tiếp tục có cơ hội sở hữu nhà mà không bị áp lực về giá.

Với sự vững mạnh và cam kết này, Bcons tiếp tục là một lựa chọn hấp dẫn cho những người đang tìm kiếm một căn hộ chung cư ưng ý với mức giá hợp lý cùng sổ hồng rõ ràng, giữa tình hình giá nhà đất đang tăng cao. Bcons không chỉ xây dựng một nơi ở chất lượng mà còn đóng góp vào việc giữ cho thị trường bất động sản trở nên bền vững và phù hợp với nhu cầu của người dân.

Chúng ta có thể thấy rằng giá nhà đất tại Việt Nam, đặc biệt là ở các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội, đang chịu ảnh hưởng lớn từ các yếu tố như đô thị hóa nhanh chóng, tăng trưởng dân số, và sự biến động của giá vật liệu xây dựng. Tình hình này đòi hỏi sự nhạy bén và thông thái từ phía người mua nhà, đồng thời cũng cần có sự điều chỉnh từ phía chính sách và ngành bất động sản. Dù tương lai thị trường nhà đất có nhiều biến động, nhưng với sự hiểu biết đúng đắn và cập nhật thông tin thường xuyên, người mua có thể đưa ra quyết định sáng suốt, phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình