Thị trường căn hộ tại TP.HCM được dự báo tiếp tục đối mặt với đợt tăng giá mới trong năm 2026 khi hàng loạt yếu tố về chi phí đầu tư, quỹ đất hạn chế và thủ tục pháp lý kéo dài đang đẩy giá lên cao. Theo các dữ liệu thị trường gần đây, giá căn hộ chung cư ở TPHCM có xu hướng thiết lập mặt bằng mới, vượt xa giai đoạn 2024–2025.
Giá căn hộ tăng gấp rưỡi chỉ sau hai năm
Theo Báo Tiền Phong, nếu như năm 2024–2025, mặt bằng giá căn hộ phổ biến rơi vào khoảng 1,5 – 2 tỷ đồng/căn (diện tích 42m²) thì bước sang năm 2026, giá dự kiến sẽ tăng lên 3 – 3,5 tỷ đồng/căn ở cùng phân khúc. Điều này đồng nghĩa nhiều dự án đã tăng giá từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn, ngay cả khi chất lượng công trình hoặc hạ tầng khu vực không có nhiều thay đổi.
Sự thay đổi đáng kể này cho thấy căn hộ chung cư tiếp tục trở thành tài sản khan hiếm, nhất là tại những khu vực trung tâm và nơi có sức hấp dẫn về an cư – đầu tư. Giá sơ cấp trung bình trên thị trường hiện nay đang ghi nhận ở mức 100 triệu đồng/m². Tại các khu vực trung tâm, mức giá này thậm chí đã chạm đến 120 – 150 triệu đồng/m², tạo nên sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc. Đáng chú ý, 43% nguồn cung mới đang mở bán hiện nay có giá trên 120 triệu đồng/m² – một con số phản ánh rất rõ áp lực tăng giá tại thị trường sơ cấp.
Vì sao giá căn hộ tăng nhanh? Hàng loạt chi phí đội lên
Giá bán căn hộ tăng không chỉ đến từ sự khan hiếm quỹ đất mà còn từ cấu trúc chi phí đầu tư ngày càng nặng nề:
✔ Chi phí thủ tục
- Chiếm 5–10% tổng chi phí dự án
- Có thể tăng lên 15% nếu thủ tục pháp lý kéo dài → ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán.
✔ Chi phí vốn
- Chiếm 5–10%, phụ thuộc vào lãi suất, tốc độ giải ngân, tiến độ dự án.
✔ Chi phí xây dựng
- Bao gồm vật liệu, nhân công, máy móc…
- Tất cả đều tăng do vật giá leo thang và nhu cầu nhân công khan hiếm.
Khi tổng chi phí của chủ đầu tư bị đẩy lên, giá căn hộ khó có khả năng giữ ở mức thấp. Trong bối cảnh thuế bất động sản có khả năng điều chỉnh trong thời gian tới, áp lực tăng giá còn được dự báo sẽ mạnh hơn.
Khi giá căn hộ chung cư tăng nhanh hơn tốc độ thu nhập bình quân, nhu cầu của người mua có xu hướng dịch chuyển ra vùng ven, kéo theo sự sôi động tại các khu đô thị vệ tinh. Các dự án có pháp lý rõ ràng, giá hợp lý và tiến độ nhanh sẽ tiếp tục chiếm ưu thế.
Thị trường đang bước vào chu kỳ tăng trưởng giá mới, với mức biến động mạnh nhất ở phân khúc căn hộ chung cư. Việc giá căn hộ chung cư ở TPHCM dự kiến tăng lên 3 – 3,5 tỷ đồng/căn trong năm 2026 phản ánh sự khan hiếm nguồn cung và chi phí đầu vào ngày càng cao.
Với bối cảnh này, người mua cần chủ động tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, tiềm năng hạ tầng và chiến lược tài chính phù hợp trước khi xuống tiền.