HOMEThời hạn sử dụng nhà chung cư là vấn đề được nhiều người quan tâm khi mua căn hộ. Tuy nhiên, tuổi thọ của công trình, quyền sở hữu căn hộ và thời hạn sử dụng đất là những nội dung cần được hiểu riêng để tránh nhầm lẫn khi lựa chọn nơi an cư.
Trong bài phỏng vấn đăng trên Tuổi Trẻ ngày 02/10/2026, TS Lê Như Thạch, Chủ tịch Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM, nhấn mạnh rằng chung cư hết niên hạn sử dụng không đồng nghĩa với việc cư dân mất nhà. Việc xử lý công trình cần căn cứ vào chất lượng thực tế, đồng thời bảo đảm quyền lợi của các chủ sở hữu.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định như thế nào?
Theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn này được tính từ khi chung cư được nghiệm thu, đưa vào sử dụng.
Như vậy, người mua không nên mặc định mọi chung cư đều chỉ được sử dụng trong 50 năm. Để biết thông tin của một tòa nhà cụ thể, cần tìm hiểu hồ sơ thiết kế, văn bản thẩm định và các kết luận kiểm định liên quan.
Khi hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế, công trình phải được kiểm định, đánh giá chất lượng. Việc kiểm định cũng được thực hiện khi chung cư chưa hết thời hạn nhưng đã hư hỏng, có nguy cơ sập đổ hoặc không bảo đảm an toàn.
Phân biệt thời hạn sử dụng công trình và quyền sử dụng đất
Một căn hộ gắn với cả công trình xây dựng và quyền sử dụng đất chung của các chủ sở hữu. Vì vậy, khi tìm hiểu pháp lý, người mua cần phân biệt:
- Thời hạn sử dụng công trình: Liên quan đến tuổi thọ thiết kế, chất lượng thực tế và khả năng sử dụng an toàn của tòa nhà.
- Quyền sở hữu căn hộ: Được xem xét theo giấy tờ pháp lý, giao dịch và quy định áp dụng cho chủ sở hữu.
- Thời hạn sử dụng đất: Phụ thuộc vào loại đất và căn cứ pháp lý của từng trường hợp.
Điều 171 Luật Đất đai 2024 quy định đất ở thuộc nhóm đất sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, không nên suy rộng rằng mọi sản phẩm có hình thức giống căn hộ đều có pháp lý như nhà ở. Người mua cần kiểm tra mục đích sử dụng đất, công năng được phê duyệt và nội dung giấy chứng nhận của sản phẩm cụ thể.
Chung cư hết niên hạn có phải tháo dỡ ngay?
Hết thời hạn theo thiết kế là căn cứ để kiểm định, không phải cứ đến một mốc năm nhất định là tất cả tòa nhà đều phải tháo dỡ.
Theo Điều 61 Luật Nhà ở 2023, kết luận kiểm định phải xác định chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ hay chưa. Nếu chưa phải phá dỡ, kết luận phải nêu thời gian được tiếp tục sử dụng.
Ngược lại, công trình có kết cấu chịu lực nguy hiểm, nguy cơ sập đổ hoặc bị hư hỏng do cháy, nổ, thiên tai đến mức không còn bảo đảm an toàn có thể phải phá dỡ, kể cả khi chưa hết thời hạn sử dụng. Do đó, tình trạng thực tế của tòa nhà là yếu tố người mua và cư dân cần quan tâm.
Quyền lợi cư dân khi chung cư phải xây dựng lại
Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư được thực hiện theo dự án và quy hoạch đã được phê duyệt. Quyền lợi của cư dân cần được giải quyết thông qua phương án bồi thường, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời theo quy định.
Điều 60 Luật Nhà ở 2023 quy định: nếu quy hoạch cho phép tiếp tục xây dựng lại chung cư, các chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp không có nhu cầu. Nếu quy hoạch không tiếp tục xây dựng chung cư tại vị trí đó, việc bồi thường, tái định cư được xử lý theo quy định của luật.
Vì vậy, cư dân cần theo dõi phương án cụ thể của dự án, nhất là nơi ở trong thời gian thi công, điều kiện nhận nhà tái định cư và các nghĩa vụ tài chính liên quan. Không nên mặc định mọi trường hợp đều được nhận căn hộ mới miễn phí hoặc áp dụng cùng một mức bồi thường.
Cần hiểu đúng thông tin về sửa đổi chính sách
Tại Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/09/2026, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng hoàn thiện dự án Luật Nhà ở sửa đổi, làm rõ thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình và quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu khi công trình hết thời hạn.
Đây là yêu cầu trong quá trình hoàn thiện dự án luật. Người đọc cần phân biệt định hướng sửa đổi với quy định đã được ban hành và có hiệu lực, tránh hiểu rằng đã có một thời hạn mới áp dụng đồng loạt cho mọi chung cư.
Người mua căn hộ nên tìm hiểu những gì?
Để đánh giá rõ hơn một căn hộ trước khi quyết định, người mua có thể đặt các câu hỏi:
- Sản phẩm được phê duyệt là nhà ở hay có công năng khác?
- Giấy tờ pháp lý thể hiện mục đích và thời hạn sử dụng đất như thế nào?
- Hồ sơ thiết kế quy định tuổi thọ công trình ra sao?
- Nếu mua chung cư đã sử dụng, tòa nhà có kết luận kiểm định hoặc kế hoạch cải tạo nào không?
- Công tác quản lý, bảo trì và thông tin về quỹ bảo trì có được công khai rõ ràng không?
Các câu hỏi này giúp người mua trao đổi cụ thể với bên bán, thay vì chỉ dựa vào những cách giới thiệu ngắn gọn như “sở hữu lâu dài” hay “chung cư 50 năm”.
Hiểu đúng thời hạn sử dụng nhà chung cư giúp người mua đánh giá căn hộ đầy đủ hơn. Khi lựa chọn nơi an cư, hãy xem xét đồng thời hồ sơ pháp lý, chất lượng công trình và công tác quản lý vận hành để đưa ra quyết định phù hợp.
Bài viết do Sao Việt tổng hợp, biên tập từ Tuổi Trẻ Online, Luật Nhà ở và thông tin trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ.