hị trường nhà liền thổ tại TP.HCM hiện nay chủ yếu là các sản phẩm cao cấp với mức giá từ 30 tỷ đồng trở lên, trong khi phân khúc dưới 10 tỷ đồng – phù hợp với phần lớn nhu cầu thực – lại cực kỳ khan hiếm.
Người mua ở thực “chật vật” tìm nhà
Vợ chồng chị Minh Trang, chủ một chuỗi spa tại quận 5 cũ, đã chuẩn bị tài chính khá kỹ lưỡng để tìm một căn nhà phố nội thành. Với thu nhập hơn 100 triệu đồng mỗi tháng, số tiền tích lũy 8 tỷ và dự định vay thêm 5 tỷ, chị tự tin có thể mua được một căn nhà phù hợp. Tuy nhiên, sau nhiều tháng tìm kiếm, phần lớn sản phẩm chị tiếp cận đều nằm trong khoảng 30–40 tỷ đồng, vượt xa khả năng.
Nhà đầu tư cũng “quay lưng”
Không chỉ người mua ở thực, nhà đầu tư cũng đang dần rút khỏi phân khúc này. Anh Phan Văn Trí – một nhà đầu tư lâu năm ở TP Thủ Đức cũ – cho biết trước đây có thể mua nhà phố giá hơn 10 tỷ để cho thuê và đảm bảo dòng tiền ổn định. Nhưng nay, mức giá đã tăng vọt lên 30–50 tỷ đồng/căn trong khi giá thuê gần như không đổi, khiến tỷ suất sinh lời chỉ còn khoảng 2%/năm. Anh đã chuyển hướng sang các thị trường tỉnh lân cận, nơi vốn đầu tư hợp lý và tiềm năng sinh lời cao hơn.
Nguồn cung – cầu lệch pha trầm trọng
Theo khảo sát từ Batdongsan, nhà liền thổ dưới 10 tỷ đồng chỉ chiếm 11% tổng nguồn cung, trong khi hơn 70% nhu cầu mua thực lại tập trung ở phân khúc này. Ngược lại, sản phẩm trên 30 tỷ đồng chiếm tỷ trọng lớn nhưng nhu cầu chỉ khoảng dưới 10%.
Trong quý II, TP.HCM chỉ ghi nhận hai dự án nhà liền thổ mở bán mới với khoảng 200 căn, giá phổ biến từ 15 tỷ đồng trở lên. Dự án The Gladia của Khang Điền dự kiến mở bán quý III với giá khởi điểm 32 tỷ đồng/căn; một dự án khác ở Nhà Bè cũ có mức giá 40–60 tỷ/căn. Hiếm hoi nhất là khu nhà liền kề Bcons Eden Park với giá từ 5 tỷ/căn – được xem là “của hiếm” trên thị trường hiện nay.
Giá tăng nhanh, thanh khoản giảm mạnh
Báo cáo từ JLL Việt Nam cho thấy giá sơ cấp nhà liền thổ TP.HCM đã tăng lên mức trung bình 430 triệu đồng/m², cao hơn 3% so với cùng kỳ. Giá thứ cấp cũng nhích 4%, trong khi các khu vực như Bình Chánh, Tân Phú, Bình Tân cũ tăng 3–9%. Cushman & Wakefield ghi nhận khu Đông có mức giá cao nhất, lên tới hơn 450 triệu đồng/m².
Tuy nhiên, giá cao đang khiến thị trường “chững lại”. Quý II chỉ có 61 giao dịch thành công, giảm gần 50% so với quý trước. Các khu vực có giá mềm hơn ở phía Tây chiếm 73% lượng giao dịch, trong khi khu Đông và Nam – nơi tập trung sản phẩm cao cấp – ghi nhận thanh khoản thấp.
Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven
Các chuyên gia nhận định mức giá hiện tại đã vượt quá khả năng hấp thụ của thị trường. Bà Cao Thị Thanh Hương (Savills Việt Nam) cho rằng với tâm lý e ngại vay nợ và thanh khoản thứ cấp thấp, các dự án giá cao sẽ khó thu hút người mua trong ngắn hạn. Xu hướng sắp tới là dịch chuyển dòng tiền ra các khu vực mới sáp nhập hoặc tỉnh lân cận, nơi giá mềm hơn và còn nhiều dư địa tăng trưởng, được hỗ trợ bởi hạ tầng và kết nối vùng.
XEM THIÊM: Nhà liền thổ Bcons Eden Park